THINK TANK RÉFORME DE L’ÉTAT Les baux d’habitation Les transferts de compétences et de budgets vers les Régions, dans le cadre de la 6e Pour vous aider à les comprendre, nous publions une série de fiches pratiques que vous trouverez chaque mois dans notre magazine. Avec la 6e réforme de l'État, les compétences relatives aux baux d’habitation, commerciaux et à ferme sont transférées aux Régions. La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu'une Région décide de modifications. Le droit commun en la matière, quant à lui, reste de compétence fédérale. Progrès ou pas ? Pour ses partisans, cette régionalisation permet une meilleure homogénéité des compétences. Avant la réforme, en effet, les Régions avaient déjà des compétences en matière de logement : elles pouvaient édicter des normes de sécurité, de salubrité ou d’habitabilité des logements ou réglementer la location de logements sociaux. Toutefois, la réglementation de la relation contractuelle entre bailleur et locataire restait de compétence fédérale. Pour ses détracteurs, cette régionalisation complexifie inutilement le système, en induisant des disparités régionales. Le cas de Bruxelles Certes, chaque Région a des caractéristiques propres. En matière de logement, Bruxelles se distingue par une proportion très élevée de locataires (de l'ordre de 60 % contre 30 % dans les autres Régions), avec des prix nettement plus élevés qu’ailleurs. En termes de politique de logement, la Région doit se montrer capable de stimuler les propriétaires à investir dans des logements à loyer abordable. En plus d'être une ville internationale, Bruxelles est une ville jeune qui accueille plus de 86.000 étudiants. Compte tenu de sa population croissante, elle est aussi confrontée, chaque année, à une demande de 7.000 nouveaux logements. Comment Bruxelles va-t-elle utiliser cette compétence ? La déclaration de politique régionale 2014-2019 nous apprend que « le Gouvernement accueillera la nouvelle compétence sur la loi sur les baux de résidence principale en veillant à améliorer les droits des bailleurs et des locataires, à assurer un meilleur fonctionnement du marché locatif, encourager la mise en location de logements respectueux des normes », mais encore qu'il s'agira d'établir « une liste claire des travaux qui incombent aux propriétaires d'une part et aux locataires d'autre part ». Selon la Ministre régionale compétente, Céline Fremault, il faut aussi traiter d'autres questions telles que l'enregistrement et la résiliation des baux de courte durée, le renforcement de la protection du sous-locataire, le bail de rénovation, etc. Elle entend poursuivre l'étude de ces questions, avant de présenter un projet d'ordonnance courant 2016. Et le saut d'index des loyers ? Qui est compétent pour décider ou non d'un saut d'index des loyers ? Les Ministres wallon (Paul Furlan) et flamand (Liesbeth Homans) estiment que la régionalisation des baux leur permet d’en décider. D'autres estiment que le fédéral, compétent pour le contrôle des prix, peut décider ou non d'une telle mesure : le droit commun de l'indexation, applicable à tous les contrats, y compris des baux de résidence principale, est fixé par le Code civil. Quoi qu'il en soit, s'il revient aux Régions d'en décider, il semble bien qu'il n'y aura pas d'indexation des loyers en Wallonie ni à Bruxelles, contrairement à la Flandre. À moins que le fédéral entende s'emparer de cette question. L’avis de BECI • BECI estime nécessaire d’harmoniser l’arsenal réglementaire bruxellois (Code du Logement, RRU, Ordonnance PEB…) et de « nettoyer » les dispositions ineffectives ou obsolètes ; • Le transfert de compétence offre une opportunité d’innovations au bénéfice tant des locataires que des propriétaires : contrat de bail type, baux « étudiants », allocation loyers, grille indicative des loyers (non contraignante)… ; • Les adaptations devront faire l’objet d’un consensus entre associations de locataires et de propriétaires, éventuellement via une Commission paritaire locative ; • BECI souligne cependant la nécessité de conserver une législation harmonieuse et compatible avec celle des deux autres Régions, au risque de créer des disparités juridiques dommageables ; • BECI rappelle l’importance d’une gestion efficace des logements publics et d’une meilleure connaissance du marché du logement par la collecte et l’exploitation systématique des données (via l’enregistrement du bail notamment). réforme de l’État, ont aussi de multiples conséquences pour les entreprises. Vincent Delannoy FICHE 10 BECI - Bruxelles métropole - septembre 2015 13 Pagina 14
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