THINK TANK Un projet lent, c’est du logement plus cher Autre problème d’ampleur : la multiplication des charges et l’instabilité administrative se traduisent dans le coût sans cesse croissant de l’immobilier bruxellois neuf, en particulier le logement. Un climat d’incertitude qui influe sur le calcul de risques du promoteur (un projet qui traîne, est un projet qui coûte et qu’il faut donc amortir), lequel se répercute dans le prix de vente du bien… En Région bruxelloise, la classe moyenne en paye les frais, avec les conséquences que l’on sait : elle va voir ailleurs, hors de Bruxelles, où l’achat reste envisageable. Si le secteur immobilier a sa part de responsabilité dans cette escalade des prix, il est certain qu’une gestion plus rapide et plus efficace d’une série d’aspects réglementaires solutionnerait en partie la pénurie, en réduisant la pression sur le secteur résidentiel. Au-delà des aspects administratifs, certains leviers financiers sont également à développer ou à pérenniser. Comme présenté dans notre simulation, une exemption de charges d’urbanisme sur le développement de logement moyen en zone d’intérêt régional constitue un levier important, sans atteindre pour autant aux recettes touchées par la commune. D’autres moyens sont à envisager, en concertation avec les secteurs de l’immobilier et de la construction. Se donner les moyens de ses ambitions Si les chiffres présentés ici ne constituent qu’une estimation, ils attirent l’attention sur la nécessité de cohérence : produire du logement ou de l’activité économique, développer de nouveaux quartiers et épaissir un peu les recettes publiques, c’est se doter des outils qui permettent au secteur immobilier de s’épanouir. Sans se départir d’un cadre réglementaire exigeant, mais en rendant les procédures plus efficaces et mieux en phase avec un contexte qui évoSurface totale Répartition (surface) Surface Surface/logement (avec sur. inutile) Nombre de logements Nombre de revenus imposables** m³ % m² m² # # Revenu net imposable par habitant*** € IPP (taux moyen d’imposition de 33%) € Additionnel IPP (Bxl-Ville=6%) Additionnel agglomération (1%) Total recette IPP Total taxe régionale sur les ménage Revenu cadastral indexé moyen Précompe immobilier Région (1,25%) Additionnels Agglo (7,36%) Additionnels Commune (29,50%) Total précompte immobilier Revenu total de l’impôt € € € lue rapidement. Car soyons réalistes : solutionner le problème du logement à Bruxelles et favoriser l’accès à la propriété des jeunes ménages ne peut se faire uniquement via une multiplication des subsides et la création de logements par les pouvoirs publics. Si ces leviers sont indispensables, ils restent insuffisants au regard des besoins. Une partie de la solution réside donc dans la production résidentielle à l’attention des classes moyennes par le secteur privé, permettant en outre aux opérateurs régionaux du logement d’étendre et de recentrer leur action sur une population plus fragilisée. Rappelons enfin que, si le secteur immobilier se plie aux contraintes urbanistiques, les pouvoirs publics gardent la responsabilité d’une série d’aménités et d’infrastructures qui garantissent l’attractivité des projets : une bonne desserte en transport public, des équipements à la population, des espaces publics agréables… Car exiger du secteur privé des charges propres à couvrir les besoins d’une nouvelle population d’habitants, de travailleurs ou de consommateurs dans un espace donné, c’est s’engager à réaliser dans les délais les infrastructures nécessaires (une nouvelle ligne de tram desservant le quartier, par exemple)… Là aussi, les choses se font parfois attendre, au grand dam du promoteur (qui voit ainsi son projet dévalué), mais surtout de l’utilisateur final – le contribuable. Et entendons-nous bien : 15 ans n’est pas un délai raisonnable… C’est pourquoi la mise en œuvre effective des grandes ambitions urbanistiques de l’actuel gouvernement bruxellois dépendra en grande partie de sa capacité à instaurer, sans tarder, et en collaboration, tant avec le niveau communal que fédéral (sur l’aspect fiscal), un climat propice au développement de nouveaux projets. Mais aussi, et surtout, à tenir ses engagements en matière de délais. ● Simulation perte de recettes fiscales annuelles* – Ville de Bruxelles 250.000 Logement 50% Répartition (surface) 125.000 Surface 100 1.250 1.875 € 35.000 € 11.550 Taxe régionale**** € 693 Total taxe régionale € 116 Taxe communale € € 23.172.188 Taxe sur publicité et enseignes € 111.250 Total taxe communale € € € € €/m² € €/m² €/m² € € 2.400 Revenu cadastral indexé moyen €/m² € 37.500 Précompe immobilier Région € € 276.093,75 Additionnels Agglo € 1.106.250 Additionnels Commune € 1.419.844 Total précompte immobilier €/an € 24.703.281 Revenu total de l’impôt € € € 7,70 € 577.500 € 7,45 € 0 € 55 € 10 € 150 € 558.750 € 400.000 € 45 € 51.563 € 14.063 € 379.629 € 103.535 € € 1.521.094 € 414.844 € € 1.952.285 € 532.441 €/an € 3.088.535 € 932.441 € 0 € €/# € € € € € 0 €/an * Hors taxe sur le revenus des loyers, TVA et enregistrement. Les chiffres présentés sont basés sur des montants perçus dans un projet immobilier similaire sur la Ville de Bruxelles. ** Le nombre de revenus imposables est basé sur l'hypothèse d'1,5 revenus imposables par logement (moyenne entre personnes seules et couples). *** Le revenu net imposable moyen correspond à l'ensemble des revenus nets (c'est à dire la somme des revenus des biens mobiliers et immobiliers, des revenus des capitaux, des revenus professionnels et les revenus divers, moins exemptions), diminué des dépenses déductibles (emprunt hypotécaire, enfant à charge,...). Le revenu proposé est comprable à celui de la classe moyenne supérieure. Le taux moyen d'imposition est calculé sur TaxOnWeb. Sources : SPF Finances ; SPF Economie - Direction générale Statistique. **** La taxe régionale sur le bureau s’élève à 8,19 €/m², mais ne peut excéder 14% de revenu cadastral indexé. ***** Nous considérons ici des équipements d’ intérêt général (école, centre sportif,...), dépendant d’un pouvoir public. Ceux-ci sont également soumis à une série de taxes dont nous ne tenons pas compte ****** Pour mémoire, considérant que ce revenu est perçu quelque soit le lieu de résidence. Une partie des recettes IPP est cependant reversée à la Région par l’Etat Fédéral. Calculs: BECI BECI - Bruxelles Métropole - février 2015 11 € 120.000 € 80 € 2.400 € 17.670 € 70.800 € 90.870 € 210.870 € 29.935.128 Fédéral****** Rég/Agglo Communes € 21.656.250 € 1.787.765 € 5.491.113 € 0 €/# € 50 % m² Bureaux Commerce Equipement***** 30% 10% 75.000 25.000 parking 10% 25.000 # 2400 Pagina 12
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