TOPIC OFFICE Verbouwing van kantoren. Tja… In Brussel staan heel wat kantoorpanden leeg terwijl er een tekort aan woningen heerst. De verbouwing van kantoorgebouwen tot woongelegenheid ligt dus voor de hand. Talrijke projecten zijn aan de gang, maar de vraag is of de economische functie op die manier niet in het gedrang komt1. Christian Lasserre I n 1996 werden de eerste studies verricht over de transformatie van Brusselse kantoren in woningen. Toen al hield men twee doelstellingen voor ogen: de secundaire kantorenmarkt verbeteren en nieuwe gebouwen optrekken die desnoods voor andere functies zouden kunnen worden verbouwd. Op het terrein gingen de verbouwingen slechts vanaf 2005 werkelijk van start. Ze vertegenwoordigen vandaag 500.000 m², evenveel als de jaarlijkse productie van woningen in het Gewest. bestemmingsgebieden. Gemengde gebieden vormden een categorie op zich maar in geen geval een verspreid model. Terwijl de opname van kantooroppervlakten in residentiële wijken een moeizaam proces blijft, geldt de diversificatie van functies in administratieve wijken als een steeds sterker opkomende trend. Het gaat niet steeds om woongelegenheid: zo werden op de Kunstlaan vier grote bankkantoren met een totale oppervlakte van 3000 m² omgebouwd tot een boekenwinkel. In de Europese wijk en in de buurt van de Louizalaan werden heel wat ruimten op de benedenverdieping omgebouwd tot fitnesscentra. Ook de installatie van scholen in voormalige kantoren valt hoe langer hoe meer voor: de Sint Lucas Hogeschool voor Kunsten heeft nu in de vroegere gebouwen van de Administratie van Financiën haar intrek genomen terwijl in Oudergem de nieuwe middelbare school ‘De l’autre côté de l’école’ zich in een gebouw van de jaren 90 ging vestigen. Een recent voorbeeld van verbouwing: de Solvay-gebouwen in Elsene. Tot in 2013 werden voornamelijk gebouwen uit de jaren 60 in het stadscentrum en in de nabijheid van de Louizalaan verbouwd. Het fenomeen heeft zich nu uitgebreid tot meer decentrale wijken zoals de Terhulpsesteenweg en de Vorstlaan. Van het plan om nieuwe, meer flexibele gebouwen op te trekken, kwam echter niets in huis. Sinds 1996 werden 3.000.000 m² kantoren opgericht; dit zijn ongeveer 250 gebouwen waarvan slechts twee of drie zijn voorzien op eventuele functieveranderingen. De omvang van de in Brussel uitgevoerde verbouwingen ligt aan twee oorzaken: een overvloed aan kantoorgebouwen en onvoldoende woningnieuwbouw. Andere steden hebben hetzelfde meegemaakt, zodat functieveranderingen in vastgoed zich gingen veralgemenen. Dit is onder andere het geval in New York en Londen, waar de City of London trouwens overweegt om maatregelen te treffen om zulke verbouwingen af te remmen! Deze verschuiving heeft ook te maken met veranderende mentaliteit en doelstellingen op het vlak van gemengde functies in gebouwen en wijken. De stedenbouwkundige reglementeringen van 1962, 1970 en 1991 – en zelfs het GBP – waren opgevat rond de ordening van het grondgebied in 1. Bronnen: Bruxelles, ses bureaux, ses employés, Région de Bruxelles-Capitale, éd. 2009 (collectif) Bureaux du passé, habitants du présent, Ch. Lasserre & al. Bruxelles 2013 Observatoires des bureaux de la Région de Bruxelles-Capitale La transformation des bureaux en logements, CLI, 1996 Een impact op de werkgelegenheid? Men kan zich de vraag stellen of zulke verbouwingen compatibel zijn met het behoud en de ontwikkeling van economische functies in Brussel. Tot nu toe hebben de nieuwe bestemmingen van gebouwen nog geen verhuizing van bezette kantoren teweeggebracht. In Brussel staan er nog voldoende kantoren leeg om nog een heleboel zulke panden tot woningen te verbouwen en tegelijk alle vragende ondernemingen in de hoofdstad te verwelkomen. Dit neemt niet weg dat er in Brussel sinds 40 jaar teveel onaangepaste of te snel voorbijgestreefde kantoren werden gebouwd. Functieveranderingen hebben het mogelijk gemaakt een deel van de overschot weg te werken. Toch staan er in Brussel heel wat verouderde kantoren die echter nog niet afgeschreven zijn. De nieuwe kantoren worden trouwens niet met nieuwe economische functies of nieuwe banen gevuld, maar wel door bestaande organisaties die oudere gebouwen hebben verlaten. Zo ver staan we nog niet, maar voor de economische toekomst van Brussel zou het wel een probleem zijn, indien alle meer dan 10 jaar oude kantoorgebouwen in serviceflats of rusthuizen zouden worden omgebouwd. Hoe kunnen wij dit potentieel benutten om de creatie van nieuwe werkgelegenheid te bevorderen? ● Jurist en economist Christian Lasserre (chl@cli.be) staat vandaag aan het hoofd van de Executive Master in Vastgoed aan de Université Saint-Louis-Bruxelles, en van het studiebureau C.L.I. N.V., dat zich op vastgoedanalyses toespitst. BECI - Brussel Metropool - februari 2015 17 R.T. Pagina 18

Pagina 20

Voor drukwerk, online clubmagazines en presentaties zie het Online Touch beheersysteem systeem. Met de mogelijkheid voor een online shop in uw tijdschriften.

Brussel Metropool - februari 2015 Lees publicatie 10026Home