Tijd is geld, zeker in vastgoed! THINK TANK “Tijd is geld.” Ook in de Brusselse vastgoedsector is dit een waarheid als een koe. De tijd die nodig is om een stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen, de omslachtige procedures die hieraan voorafgaan en het aantal reglementaire en administratieve verplichtingen hebben als gevolg dat sommige vastgoedprojecten aanzienlijke vertraging oplopen. Van enkele maanden tot meerdere jaren! Deze apathie is niet alleen schadelijk voor de projectontwikkelaar: ook voor de overheid zelf wordt dit een dure en zure grap. Lise Nakhlé, BECI D e ontwikkeling van vastgoedprojecten in Brussel gaat gebukt onder talrijke regels en indirecte kosten. Voorbeelden zijn de stedenbouwkundige normen (GSV, grootte van de woningen…), de milieunormen (bodemsanering, lage-energiebouw…), stedenbouwkundige lasten, allerlei taksen en heffingen, de hoge loonkosten, noem maar op. Een nauwgezette reglementering is zeker een noodzaak, maar dan wel als de overheid zelf getuigt van coherentie en rationaliteit in het dagelijkse beheer. Precies daar wringt het schoentje, met de traagheid van de administratieve procedures, de aanhoudende beroepen tegen projecten, de eindeloze onderhandelingen, de wisselende vereisten naargelang van de politieke formaties, de kafkaiaanse toestanden veroorzaakt door tegenstrijdigheden tussen gemeenten en Gewest… Dit alles vertraagt elk omvangrijk project aanzienlijk. Deze situatie is niet alleen schadelijk voor de vastgoedsector en de ganse economie: ook de overheid lijdt eronder, want zij belemmert de naleving van hun verbintenissen, namelijk de toename van de overheidsinkomsten, de uitbreiding van het aanbod aan toegankelijke woningen en de ontwikkeling van de nieuwe wijken. Minder inkomsten voor de overheid Elk vastgoedproject, van welke aard ook (residentieel, handel, kantoren, parking), brengt jaarlijks inkomsten op die te maken hebben met zijn functie en de activiteit van de uitbater. Laten we het voorbeeld nemen van een project van 370.000 m², een uitgebreide wijk die zou bestaan uit ongeveer 1500 woningen, 150.000 m² kantooroppervlakte, handelszaken en infrastructuur: het geheel genereert jaarlijks meer dan 30 miljoen euro aan lasten en belastingen ten voordele van de federale Staat, het Gewest en de gemeente. Het merendeel van de inkomsten uit de personenbelasting gaat naar de federale schatkist, die een deel aan het Gewest terugstort. Onze simulatie voorziet 2.220 belastingplichtigen (1,5 per woning) met een gemiddeld belastbaar inkomen van 10 BECI - Brussel Metropool - februari 2015 34.000 euro. De personenbelasting overschrijdt in dat geval 25,6 miljoen euro, met inbegrip van de gemeentelijke opcentiemen (6% voor de Stad Brussel = 1,44 miljoen) en de agglomeratiebelastingen (1% = 240.000 euro). De gewestelijke gezinsbelasting, waarvan de afschaffing wordt overwogen (evenals die van de aanvullende agglomeratiebelastingen, trouwens), zou 131.000 euro opleveren. De bedragen die het Gewest en de gemeente via de belastingen en de onroerende voorheffing innen, zijn zeker ook niet te verwaarlozen: bijna 1 miljoen aan belastingen en 4 miljoen aan onroerende voorheffing. Deze evaluatie werd berekend aan de hand van de directe heffingen en belastingen en houdt rekening noch met de belastingen op huurgelden, noch met registratierechten en btw bij elke vastgoedverrichting. Verder werd geen rekening gehouden met de meerwaarde die ontstaat door de economische activiteit in de nieuwe wijk. Volgens deze berekening genereert een project dat vijf jaar nodig heeft om verwezenlijkt te worden een gederfde winst van 24 miljoen euro voor de gewestelijke en de gemeentelijke financiën. De jaarlijks geïnde bedragen moeten wij in het geval van onze nieuwe wijk nog aanvullen met een eenmalig bedrag van 22,4 miljoen euro dat via stedenbouwkundige lasten in contanten of in natura worden geïnd. In het huidige geval hebben we te maken met een gebied van gewestelijk belang en wordt 30% van de residentiële bouw bestaande uit middelgrote woningen van lasten vrijgesteld. Trage projecten betekenen duurdere woningen Een ander angstwekkend probleem heeft te maken met de vermenigvuldiging van lasten en de administratieve instabiliteit, waardoor de prijzen van nieuw (en voornamelijk residentieel) vastgoed in Brussel blijven stijgen. De heersende onzekerheid heeft een impact op de risicoberekeningen van de projectontwikkelaar. Een aanslepend project kost geld dat moet worden afgeschreven. Dit beïnvloedt de uiteindelijke verkoopprijs. In het Brusselse Gewest draait de Pagina 11

Pagina 13

Voor artikelen, online catalogi en verenigingsbladen zie het Online Touch CMS beheersysteem systeem. Met de mogelijkheid voor een webwinkel in uw PDF's.

Brussel Metropool - februari 2015 Lees publicatie 10026Home